Die Option zur Umsatzsteuerpflicht kann nach Ansicht des Bundesfinanzhofs (BFH) auch teilweise für einzelne Flächen eines Mietobjekts wirksam sein, wenn diese Teilflächen eindeutig bestimmbar sind.

Betroffen von der Entscheidung war eine Unternehmerin. Sie hatte ein bebautes Grundstück erworben, das sie überwiegend steuerfrei verwendete. Lediglich ein Bistro und Büroräume vermietete sie steuerpflichtig. Die Mieterin des Büros nutzte die Räume grundsätzlich für steuerpflichtige Tätigkeiten. Ein Raum wurde jedoch teilweise für die vorsteuerschädliche Verwaltung eigener Wohnimmobilien verwendet. Das Finanzamt und das Finanzgericht versagten den Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit den Büroräumen, da hier, mangels Abgrenzbarkeit der Funktionsbereiche, kein wirksamer Teilverzicht auf die Steuerfreiheit vorliege.

Der BFH machte deutlich, dass ein Unternehmer auf die Steuerbefreiung bestimmter Umsätze verzichten könne. Das könne sinnvoll sein, wenn er (hohe) Vorsteuerbeträge geltend machen könnte. Bei der Vermietung von Grundstücken ist ein Verzicht nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Nach Ansicht des BFH kommt im Streitfall ein Teilverzicht in Betracht. Einer derartigen Teiloption muss ein hinreichend objektiv nachprüfbarer Aufteilungsmaßstab zugrunde liegen. Dies ist bei einer Abgrenzung der Teilflächen nach baulichen Merkmalen, wie etwa nach den Räumen eines Mietobjekts, gegeben. Teilflächen innerhalb eines Raums sind jedoch im Regelfall nicht hinreichend abgrenzbar.

Quelle: BFH, Urteil vom 24.4.2014, V R 27/13